呈贡大学城《商品房购销合同》

合同文本和相关敏感法律问题释明

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。

1、 什么是商品房的五证、二书？

答："五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其中五证尤其是《商品房销售（销）预售许可证》是销售房屋所必须具备的证书，否则销售行为不合法。

2、楼书或广告中所写的"起价、均价、套价"等具体是什么意思？

答：　一般来说，"起价"是该楼盘中最低的售价。在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的；"均价"在多层楼盘中多是指2、5层的售价 ，在高层楼盘中则多是位于6-8层的售价；"套价"则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。

3、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计？

答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

4、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？

答：根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格的相关证明（工程竣工验收备案表）。

5、开发商一房多售如何处理？

答："一房多售"，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。

6、商品房面积误差如何处理？

商品房不同于一般的商品，房地产开发公司开发的商品房在经房产管理部门实际测量房屋面积之前，其面积均为房地产开发公司根据图纸计算的暂测面积。房屋竣工后，其面积应由房产管理部门测量，并以房产管理部门测量的面积为准。因此，房地产开发公司根据图纸计算的面积与竣工后房产管理部门测量的面积往往存在一定的误差，这也就导致合同约定面积与产权登记面积不一致。

    出现这种情况首先应根据你与该房地产开发公司签订的商品房购销合同中对房屋面积误差条款的具体约定办理。如果商品房购销合同对房屋面积的误差处理没有约定，则根据《商品房销售管理办法》的规定，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。计算公式为：

产权登记面积－合同约定面积
　　面积误差比=────────────────×100%
　　　　　 　　　　　　合同约定面积

学院首席法律顾问 耿国平律师

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