关于部分教职工转让呈贡大学城购房指标后

房屋房屋转让涨价之相关敏感法律问题释明

由于前期呈贡大学城的房屋位置偏僻，相关配套设施滞后等原因，大部分教师将购房指标以2万、3万或5万不等的价格转让给了他人，而现在由于呈贡大学城相关幼儿园、学校、轻轨、市政府搬迁等原因，呈贡大学城将成为新的生活学习等中心。如此呈贡大学城的房价便一路飙升，尤其值得一提的是12月22日省高建办和开发商通知将对放弃购房的教师实行房屋回购，从而更导致房价未知。为此，有很多教职员工寝食难安，多次向学院法律咨询中心咨询，有甚者已经激化了矛盾并引发了诉讼。为预防和减少纠纷和矛盾，促进校园和谐家庭和睦，学院法律咨询中心特就相关敏感法律问题作出如下说明：

1、请问：我原来与别人签订的《房屋买卖合同》或《购房权转让合同》或《单位内部团购购房指标转让暨代购房屋合同》是否有效？

答：这个问题属于有争议的专业法律问题。具体得看你与别人签订的合同、协议是否有确实，这得具体看合同条款和合同内容。一般而言，如果涉及到购房权的权属转让，则合同应该有效。如果合同直接载明转让房屋，由于房屋在签订协议之时未建盖好（合同标的不存在），则合同应该无效。

2、那我还是没有明白，请问法律规定合同生效应当具备哪些条件？

答:根据相关法律规定,合同生效需具备(1)主体适格，即年满18岁的完全民事行为能力人（包括合法成立的法人）；(2)内容为双方的真实意思表示；(3)不违反法律行政法规。

3、请问我签订的合同有效或无效会有怎么样的后果？

答：合同有效，就具有法律效力，就必须得遵照合同的约定履行（包括违约条款）。如果合同无效，就没有法律效力，合同约定条款就无效（包括违约条款）就不用履行，而且，合同无效时自始无效、当然无效。

4、我与别人签订的合同是学院很多老师用的文本《单位内部团购购房指标转让暨代购房屋合同》，请问这个文本有效吗？

答：《单位内部团购购房指标转让暨代购房屋合同》我们曾多次看过，我们认为该合同文本涉及到购房指标权属的转让和代购房屋代购行为委托，法律上没有禁止权属转让和代购行为的委托，而且又是双方的真实意思表示，我们认为合同为有效的合同，具有相应的法律效力。另外，当时该合同有两个文本，一个是对出让方有利的文本，一个对受让方有利的文本，具体还得看你的文本内容。

5、现在房价上涨、新转让的转让费也上涨了，我可以反悔原来签订的转让合同吗？

   答：从道德层面上和信守约定的诚信来讲，尤其是教书育人的大学老师你不能反悔双方的约定。......！当然，如果你非要从法律层面上来问，那是否可以反悔、是否可以撕毁协议？如前面所说，具体得看你的合同内容合同条款，如果合同无效，合同就没有法律效力，合同约定的所有条款就无效（包括违约条款）就不用履行。从法律层面上来讲，合同无效是自始无效、当然无效。对于无效而不用遵守的约定，还用反悔吗。

6、请问如果我的合同是有效的，那我仍然要反悔不转让了，可以吗？

答：可以。但既然合同有效，你就得承担约定的违约责任（承担违约责任、赔偿损失等）。

7、我现在不想转让房屋了，我想买下来以后再决定自住或出售，房子会变成来转让的人的吗？

答：根据相关法律规定，最终房屋是与房地产开发商签订正式《商品房买卖合同》并且办理了物权凭证（房产证）的人才是日后房屋的所有权人。

8、请问如果我的合同是有效的，那我仍然要反悔不转让了，而原来合同约定的违约金30万元特别高，如果发生纠纷我会承担30万元的赔偿吗？

答：违约撕毁合同的成本代价就是承担违约责任，毁约将面临法律责任（违约）和道德谴责。当然，对你有利的法律规定是《合同法》第114条："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"。也就是说，如果你执意要毁约，按照相关司法解释的规定，你只用承担合同标的20-30%的违约责任。

9、如果我坚持不转让了，对方会怎么样？

答：你不转让，你可直接与房地产开发商签订正式《商品房买卖合同》，以后办理物权凭证（房产证），你就是日后房屋的所有权人。但是，对方给了你钱合同又没有得到执行，在与你协商无果的情况下，可能采取诉讼的方式到法院起诉你。

10、我现在又把房屋转让给了其他人，属于一房多售吗？

答：你的行为不属一房多售，你是将购房权多次出售的行为。所谓"一房多售"，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。

特别提示：

面对房屋涨价、转让费涨价等情形，建议已经转让并欲违约的老师采取协商的方式以情势变更的原则要求对方给于相应的补偿提高转让的价款。如果对方拒不答应，那就要斟酌考虑违约成本与日后房屋收益的关系，仔细衡量毁约成本能否高于日后收益，同时还得考虑因违约毁约所造成或可能造成的守信成本。

《房屋买卖合同》或《购房权转让合同》或《单位内部团购购房指标转让暨代购房屋合同》是否有效，目前法学界和司法实务界争议颇多，上述观点仅为中心及部分学者观点。

昆明学院法律咨询中心

昆明学院法律顾问室

2009年12月25日

咨询联系人：学院首席法律顾问耿国平、刘栗宏，5327215